Kostenverhaal in 7 TAM-IMRO plannen; overeenkomsten en verschillen

Met tijdvak

Van der Brand Grondbeleid heeft voor Bedrijventerrein Smakterheide Noord in Venray[1] het kostenverhaal gemaakt. Wat opvalt is dat zoveel mogelijk van de definities naar de algemene regels gegaan. Mogelijk kunnen ze gaan gelden voor de hele gemeente. Alle kosten en opbrengsten zijn in de regels -al dan niet met verwijzingen naar bijlagen- verwerkt. Interessant is dat de aanbestedingsregels zijn gekoppeld aan het kostenverhaalsgebied. De inbrengwaarde is getaxeerd. En er is voorzien in een uitgebreide motivatie.

Het plan XL Businesspark 2 in Almelo is vergelijkbaar met Smakterheide (geadviseerd door Metafoor) en kent ook een hele uitgebreide toelichting[2]. Die gaat richting een exploitatieplan. Alle kosten en opbrengsten komen aan bod, alleen de grondexploitatie zelf is niet toegevoegd.

De Bunders in Heesch is een woningbouwopgave van circa 300 woningen[3], uitgevoerd door Gloudemans. Daar zijn de woningbouwcategorieën  als middenhuur gekoppeld aan kostenverhaalsgebieden. Er zit een zekere flexibiliteit in met minimale percentages. Ook zijn er in het kostenverhaalsgebied activiteiten aan elkaar gekoppeld. Het plan is voorzien van een uitgebreide toelichting en een grondexploitatie.

Het  plan voor Lenteleven in Oude IJsselstreek van Metafoor is vergelijkbaar met de Bunders. Er ontbreekt een zelfstandige grondexploitatie, maar die is uit de regels wel af te leiden.

Geesterduin in Castricim, van Rho Adviseurs, kent zeer compacte regels (ongeveer 1 A4) en een uitgebreide motivatie[4]. Hier en daar zijn de regels wellicht wat heel kort. Zo ontbreken bij de aanvraagvereisten voor een kostenverhaalsbeschikking de NAW-gegevens van de aanvrager.

Zonder tijdvak

Het kan ook zeer compact. Merwedekanaalzone deelgebied 6 fase 1, met circa 2000 woningen en 20.000 m2 BVO niet-wonen[5], geeft alleen het totaal van de kosten en een overzicht wat verschillende activiteiten moeten bijdragen. Dat zijn woningtypen (per woning met een gebruiks-oppervlakte) en niet  woningen (per m2 BVO). De toelichting gaat vooral over het proces van de gebiedsontwikkeling en hoe men tot de bepaling van een bijdrage komt. Een nadere onderbouwing van de kosten en de opbrengsten ontbreekt. De waardevermeerderingstoets wordt uitgesteld tot het moment dat een beschikking wordt aangevraagd. Bij de zienswijze is nadrukkelijk gevraagd om een onderbouwing en een uitleg van het ontwikkelscenario. Die zijn bij het vastgestelde plan niet gegeven. Benieuwd wat de Afdeling hier van gaat vinden.

In het plan Rivium Capelle (NEXT Vastgoed)[6] is ook zonder tijdvak maar de regels en de toelichting zijn uitgebreider dan Merwedekanaalzone. Het betreft een transformatie van een kantoren annex bedrijverterrein naar 5000 woningen en 60.000 m2 nieuwe niet-wonen functies. Hier is een motivatie aanwezig en is het gekozen het scenario in de vorm van kosten en grondopbrengsten op te nemen. Tevens is de voorlopige waardevermeerderingstoets opgenomen. Dit om de uitvoerbaarheid te controleren. Zienswijzen zijn er nog niet. Spannend, omdat gekozen is voor een mengvorm van taxatie en WOZ-waarde voor de inbrengwaarde van de openbare ruimte.

Conclusie

Met tijdvak kent wel een behoorlijke gelijkheid; Iedereen heeft uitgebreide regels (op Geesterduin na) en de plannen zijn voorzien van een uitgebreide toelichting. Soms lijken het net ouderwetse exploitatieplannen. De WOZ-waarde is niet gebruikt voor de inbrengwaarde, al is formeel niet altijd duidelijk wat de grondslag is.

Voor de situatie zonder tijdvak zijn veel minder plannen te vinden. De twee die we hebben bekeken zijn grootschalig (2.000 en 5.000 woningen). In Utrecht is geen toelichting en hebben eigenaren weinig idee waarvoor ze betalen. Rivium heeft dit wel en heeft voor de opstallen de WOZ-waarde gebruikt.

Literatuur