Hoera, (bijna) 2 jaar! - Vervolg interviewserie over de Omgevingswet: vandaag Gloudemans over o.a. onteigening

Nadeelcompensatie

Wat opvalt, is dat de theorie nog hetzelfde lijkt, maar de praktijk op meerdere punten schuurt. Vooral bij nadeelcompensatie is de overgang naar de feitelijke vergelijking een bron van nieuwe onzekerheden. Binnenstedelijke herontwikkeling levert meteen het lastigste vraagstuk op: wat als het pand op peildatum al gesloopt is? Dan ontbreekt het referentiepunt waarop tot nu toe is gesteund. Tegelijkertijd mogen gemeenten nu de samenhangende kosten verhalen op ontwikkelaars, zoals deskundigenkosten en interne uren. Dat biedt ruimte, maar het gesprek met Gloudemans laat zien dat nog volstrekt onduidelijk is waar de grens ligt.

De grootste frictie ontstaat bij gefaseerde plannen. Het normaal maatschappelijk risico kan maar één keer worden ingezet bij samenhangende ontwikkelingen. Daardoor kan een tweede ontwikkelaar bij identieke schade ineens volledig moeten betalen, puur op basis van volgorde. Vooral in binnenstedelijke projecten met meerdere initiatiefnemers creëert dit spanning, nog los van vergunningvrije activiteiten die ook schade kunnen veroorzaken maar niet in de BOPA zelf zijn geregeld.

Hoe actueel het onderwerp nadeel compensatie is blijkt wel uit de tussentijdse uitkomst in de formatie[1]. In het stuk van D66/CDA staat opgenomen “Er komt een landelijke regeling voor het structureel vooraf regelen van nadeelcompensatie en planschade.” Voor Paul Herder is niet duidelijk wat dit op gaat leveren: ook nu kun je vooraf zaken regelen.

Onteigening

Bij onteigening zijn inmiddels de eerste uitspraken onder de Omgevingswet gedaan. Gloudemans was betrokken bij de dossiers in Gilze-Rijen en Moerdijk. De rechtbank volgt opvallend netjes de oude Kroon-lijn. Dat geeft rust, al laat een fout in Moerdijk – de pachter werd wel onteigend, de eigenaar niet – zien dat het nog wennen is.

Gloudemans is er geen voorstander van om bij parallel plannen de onteigening direct in te zetten. In veel gevallen is volgens Bertold zeker bij herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen tot woningbouw de vraag gerechtvaardigd of het maatschappelijk verantwoord is om het instrument überhaupt te starten, wanneer er voor de bedrijven die moeten wijken geen locaties beschikbaar zijn vanwege de enorme schaarste aan bedrijfsterrein op veel plaatsen. Immers onteigenen zou bij gebrek aan vervangende ruimte zelfs liquideren kunnen betekenen. Liquideren van een florerend gezond bedrijf met expertise en werkgelegenheid is vanuit maatschappelijk oogpunt moeilijk te verantwoorden.

Daar komt nog bij dat onteigenen duur is en de uitkomst ongewis, zeker wanneer er geen duidelijkheid is over een vervangende locatie. Voor grote onteigeningen kunnen alleen de deskundigenkosten al oplopen tot tonnen, nog los van eigen uren.

Financiële bijdragen

Vervolgens stonden we stil bij Financiële bijdragen. Bertold verwacht niet veel van de afdwingbare variant. Grondexploitaties van  binnenstedelijke plannen zijn vaak verliesgevend, waardoor een extra bijdrage in de praktijk nauwelijks haalbaar is. Alleen in kleinere dorpen en steden is er nog ruimte in de grondexploitaties met ruimte voor financiële bijdragen die dan tevens kunnen bijdragen aan de leefbaarheid. Er is één uitzondering: de bijdrage voor sociale woningbouw als er onvoldoende wordt gebouwd wordt inmiddels breed toegepast en ontwikkelaars vinden die doorgaans redelijk, mits contractueel helder is waar het geld naartoe gaat en wanneer het wordt terugbetaald.

Waardering

We konden het natuurlijk niet laten om de specialiteit van waarderen aan de orde te stellen. Daar verandert zeker iets. In praktische zin doordat de omgevingsplannen nieuwe stijl veel minder overzicht bieden dan het bestemmingsplan, en het zoeken naar de van toepassing zijnde regels meer zoekwerk vereist. Met name doordat de omgevingsplannen meer ruimte laten voor invulling van de eindsituatie en dus vaak onduidelijker zijn  de huidige planologie, moet voor taxeren vaker gewerkt worden met een scenario analyse. Daarmee is een inschatting te maken wat de meest realistische verwachting is en die te taxeren. Bovendien kan een bandbreedte van de waarde worden afgegeven.

Conclusie

Wat uit het gesprek vooral naar voren komt, is dat bij nadeelcompensatie de praktijk verandert en veel nieuwe vragen oproept. Voor onteigening valt het allemaal wel mee. Financiële bijdragen, zullen -op compensatie voor sociale huur na- niet veel voorkomen. Op het gebied van waardering zullen we meer met bandbreedtes gaan werken.

[1] https://www.kabinetsformatie2025.nl/documenten/2025/12/02/tussenverslag